2014年3月22日，我们的企业案例分析课放在了常州溧阳一个人气很旺的商业地产项目—— 上河城。在商学院院葛杨教授及中心老师的带领下，MBA同学一行18人对溧阳的商业地产行了考察。

溧阳是属于常州的一个县级市，多年来人口都保持在80万左右,但人均GDP在2007年就超过了5000美元。随着全国性的地产开发热潮，溧阳也在大兴土木。市区住宅已卖到12000元每平方米，溧阳北的开发区内住宅价格都到5300元每平米。伴随住宅开发的是大量的商业地产的开发建设。走在溧阳的街道上，你能想到的大零售商均已入住，电器城、服装城、电脑城因有尽有。目前，这一股开发风潮还在继续。

“商业地产关键还是在招商和运营”。负责招商的方凯公司董事长许华锋向我们介绍。他这是他创业后运作的第一个项目。作为南京大学MBA的学长，他在商业零售领域工作了十年，筹备了三年后，最终决定自己创业，为商业地产进行招商和运营策划服务。因为商业地产从本质来看还是商业运营而不是地产开发。

众多房地产开发商会凭借资金实力和良好的政府关系取得土地并进行开发。但商业地产的难点和风险是：一方面要吸引适合的商家来开业，另一方面又要集聚人气，以保证商家的能持续运营。开发商是通过长期收取租金来获利，而不是像住宅地产那样能迅速回收资金。由此，在商业地产开发的价值链中，招商及运营管理成为一个商家和开发商之间的枢纽环节。一方面他们要与开发商协调，保证建筑设计、施工符合商业的经营要求。另一方面要定位、策划各商铺间商业组合，与商家进行沟通。

上河城能在溧阳这样的区域运营良好，正是有这样一批谙熟商业规律的团队在其中运作。与开发商据理力争增加车位的投资建设，调整商场内的交通动线。逐一说服并组织商家进驻，协调他们的装修，甚至他们自己也投资了一些商铺。难怪许华锋把上河城这个项目看作自己的孩子，虽然这个孩子并不跟他姓，不隶属于他的商业运营品牌。他团队的投入使得这个商业项目中有金鹰、家乐福、国美这样的大型零售企业，也有必胜客、KFC和星巴克这样的国际连锁商家。甚至还设置了一个全球名品直购中心，让几个奢侈品品牌共同陈列在一起。

大型商业零售、电影院、KTV及众多的餐饮商户的组合是这个项目得以良性运营的原因。这些商业形态大多为体验型的消费，受电商的冲击小，由此得以集聚到足够的人气。当然，这个项目在2011年进行招商，先行在溧阳引入将金鹰、国美、家乐福和一些餐饮品牌，在这个有限的市场中占据了一个先发优势。

即使这样，溧阳还有大量的商业项目在建设中。比起地价日渐昂贵的一线城市，他们的土地更便宜，开发面积和体量都很大。他们在装修的硬件上已经和南京这样的省会城市的商业相差无几，你似乎能从他们商铺的装修布局中找到万达或是德基的影子。

在溧阳平陵中路的街道上，那些时尚的商业品牌的户外广告能让你觉得自己处在中国任何一个发展的中的新兴城市。这些如火如荼的造城运动改变着一个个县城的城市形态。大城市的消费品牌、消费观念甚至生活方式将通过这些商业地产渗透到县城甚至农村。上河城里星巴克咖啡的排队让你不会再怀疑中国城市化进程的步伐。尽管有学者不断在警告各各城市中商业地产存在过度开发的泡沫，但这些泡沫是如此的五彩斑斓。